Medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas

El pasado 6 de junio de 2013 entró en vigor la anunciada Ley 4/2013 de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que como consecuencia modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil.

1) Las reformas más significativas de la LAU que ofrece la aprobación de dicho texto legal, son las siguientes:

- Se le da prioridad a la voluntad de las partes en el momento de redactar el contrato de arrendamiento, mientras se halle en el marco del título II de la LAU (normas generales, de duración del contrato, de la determinación y actualización de la renta, etc.).

Aún así, debe tenerse en consideración que el art. 6 LAU determina la nulidad de las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del citado Título II, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

- Otra modificación que supone la mayor autonomia de las partes, es que el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento habiendo transcurrido únicamente 6 meses des de la suscripción del mismo, y que las partes pueden pactar como penalización el pago de una mensualidad de renta por año pendiente de cumplimiento, por lo que debe interpretarse que una mayor penalización sería nula, de conformidad con el precitado artículo 6 LAU, lo que le da mayor protección al arrendatario cuando desea o debe abandonar la vivienda.

- La prórroga obligatoria por anualidades del contrato de arrendamiento se reduce de 5 a 3 años, para los contratos que tengan una duración inferior a 3 años, y la prórroga una vez transcurridos los 3 años de contrato, se reduce de 3 años a 1 año.

- En el supuesto de que el arrendador necesite la vivienda para si mismo o para sus familiares en primer grado o para su cónyuge, podrá resolver el contrato de arrendamiento trancurrido el primer año del mismo, siempre que lo comunique con 2 meses de antelación, y ello sin necesidad de estar estipulado en el contrato, lo que causa una gran inseguridad al arrendatario.

- La actualización de la renta ya no se limita únicamente a la variación del IPC, sino que la nueva ley prevé la posibilidad de que las partes la determinen según su voluntad.

- Para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.

-  La nueva Ley concreta las obras que el inquilino no podrá realizar sin consentimiento expreso del arrendador: las que   modifiquen la configuración de la vivienda o   del mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

- De otro lado,  excluye  a los apartamentos turísticos de su regulación, pues los mismos deben regularse por las normativa concerniente al sector.

- Asimismo, resuelve el conflicto en cuanto a la titularidad del contrato en caso de ruptura matrimonial, pues establece que a que   el cónyuge al que se le haya atribuido el uso de la vivienda familiar, pasará a ser el titular del  contrato de arrendamiento.

2) Dicha Ley también modifica algunos preceptos de la Ley de Enjuiciamiento  Civil, en el sentido de agilizar el procedimiento del desahucio por impago.

3) Por último, la Ley 4/2013 crea el registro de sentencias firmes de impagos de rentas en alquiler, con la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles, con la finalidad de evitar problemas por impago de rentas.

Es menester indicar que, según su Disposición Transitoria Primera, esta Ley no será de apliación a los contratos  celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la misma. 

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